Adaptation du cadre juridique des syndics, droits propriétaires, et adoption des technologies du 21ème siècle - mise à jour de la loi de copropriété de 1975 (modifiée en 1985)

Public petition n°2106

Petitioner: Ricardo Topham

La loi du 16 mai 1975 portant sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi du 22 avril 1985 est insuffisante afin d'encadrer les activités des gérants immobiliers (syndics de copropriété) : les copropriétaires sont dans une position défavorable vis-à-vis de leur syndic. Si un syndic ne respecte pas la loi, les copropriétaires se retrouvent alors dans une position délicate, la seule possibilité afin de défendre leurs droits étant alors, dans la plupart de cas, l'engagement d'un avocat ; cette option est, en pratique, très difficile à poursuivre sans l'accord d'une majorité des copropriétaires. Qui plus est, la loi ne prévoit pas de sanctions pour les syndics qui ne respectant pas les obligations qui leur sont imposées par la loi, concernant notamment les surfacturations abusives en général (hors contrat, pour services non effectivement réalisés, etc.). Ces dernières pratiques sont hélas courantes et restent la plupart de temps largement impunies.

Le contexte de l'immobilier au Luxembourg rend l'accès à la propriété extrêmement compliquée pour une grande majorité de la population n'ayant d'autre choix que de dédier l'intégralité de leurs ressources et économies à l'achat de leur résidence principale. Le législateur a l'obligation de protéger les investissements et les intérêts des citoyens de l'abus des syndics malveillants en encadrant correctement leurs pouvoirs par une loi de copropriété adaptée à notre époque. Au Luxembourg, la loi sur la copropriété, qui a plus de 35 ans (datant de 1975/1985) défavorise les copropriétaires vis-à-vis des syndics et facilite les abus de leur part. Il est grand temps de réviser cette loi désuète afin d'assurer aux propriétaires une position équitable vis-à-vis des syndics, dans le but de leur permettre de faire valoir leurs droits. En effet, la majorité des habitants d'immeubles sous gérance commerciale au Luxembourg ne sont pas satisfaits des services rendus par leur syndic, mais très peu parviennent à s'en affranchir. Dans d'autres pays, comme la France ou la Belgique, les lois de la copropriété ont déjà été modifiées et adaptées aux besoins du 21ème siècle. Dans le cas de la France, en 2014 (loi ALUR) et 2018 (loi ELAN) le législateur a adapté le cadre juridique de la copropriété aux nouvelles technologies : il est désormais obligatoire que les syndics de copropriété professionnels mettent à disposition des copropriétaires et du conseil syndical un extranet sécurisé afin qu'ils puissent consulter tous les documents importants relatifs à la copropriété, tels que le règlement de copropriété, les convocations aux assemblées générales des copropriétaires et ses annexes, les procès-verbaux des assemblées générales, les comptes-rendus du conseil syndical, des factures, devis, etc. En outre, la loi en France prévoit des pénalités pour les syndics qui refusent de transmettre des documents au conseil syndical ou dans le cadre d'un changement de syndic.